Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz? (Gizli Maliyetler Dahil!)

Ev sahibi olmak birçok insanın hayatında verdiği en büyük finansal kararlardan biridir. Ancak bu süreç sadece beğenilen bir evi bulup tapusunu almakla bitmez. Özellikle 2025 gibi ekonomik dalgalanmaların ve fiyat belirsizliklerinin yoğun olduğu bir dönemde, ev alırken dikkat edilmesi gereken noktalar daha da önem kazanıyor. Bu yazıda, ev alım sürecinde göz önünde bulundurmanız gereken temel unsurları ve çoğu kişinin sonradan fark ettiği gizli maliyetleri sizin için derledik.

1. Tapu ve İmar Durumu

Bir ev beğenildiğinde ilk bakılması gereken şey tapu bilgileridir. Kat mülkiyeti alınmış mı? Arsa payı nedir? İmarda konut olarak mı geçiyor? Özellikle yeni projelerde veya müstakil evlerde tapuda hâlâ “arsa” görünen taşınmazlar sıkça karşınıza çıkabilir. Bu durum kredi almanızı ve sigorta işlemlerini zorlaştırabilir.

2. Deprem Riski ve Yapı Güvenliği

2025 yılı itibarıyla Türkiye’nin büyük şehirlerinde deprem riski tekrar gündemde. Alacağınız evin deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını kontrol edin. 1999 sonrası yapılan binalar genellikle daha güvenlidir ancak bu da tek başına yeterli değildir. Binanın taşıyıcı sistemi, zemin etüdü ve varsa kentsel dönüşüm geçmişi mutlaka sorgulanmalı.

3. Aidat ve Site Giderleri

Özellikle rezidanslar ve sitelerde aidat ücretleri bazen kira kadar yüksek olabiliyor. Havuz, güvenlik, otopark gibi hizmetlerin maliyeti aylık aidatlara yansıyor. İlk bakışta uygun gibi görünen bir evin aylık sabit giderleri sizi zorlayabilir. Satın almadan önce mutlaka “aidat ne kadar?” sorusunu sorun ve son 3 aylık yönetim faturalarını görmeye çalışın.

4. Kredi ile Alım Yapacaksanız: Faiz, Masraflar, Sigortalar

Ev kredisi kullanmayı düşünüyorsanız sadece faiz oranına değil, dosya masrafı, ekspertiz ücreti, DASK (zorunlu deprem sigortası), hayat sigortası ve diğer bankacılık masraflarına da dikkat edin. Bazı bankalar kredi ile birlikte yüksek komisyonlu sigorta paketleri sunabilir.

5. Tapu Harcı ve Vergiler (Gizli Maliyetler)

Ev alırken karşılaşacağınız gizli maliyetler arasında en yaygını tapu harcıdır. Genellikle satış bedeli üzerinden %4 oranında (alıcı ve satıcı %2+%2 olarak paylaşır, ama çoğu zaman alıcı öder) hesaplanır. Ayrıca:

• Döner sermaye harcı

• Emlakçı komisyonu (genellikle %2+KDV)

• Tadilat veya taşınma sonrası yapılacak küçük işler (boya, tesisat, mobilya)

• Belediye emlak vergisi (yılda 2 taksit hâlinde ödenir)

• Kat mülkiyeti cins değişikliği masrafları (gerekiyorsa)

Bu ek masraflar toplamda satış fiyatının %5–10’u kadar ek yük oluşturabilir.

6. Kira Çarpanı ile Yatırım Değeri Hesabı

Eğer evi yatırım amacıyla alıyorsanız, kira çarpanı dediğimiz hesaplamayı yapmalısınız:

Ev fiyatı / Aylık kira = Geri dönüş süresi (yıl)
Bu hesap, konutun yatırım olarak ne kadar mantıklı olduğunu gösterir. Örneğin 3 milyon TL’lik bir evin kira getirisi 15.000 TL ise geri dönüş süresi 200 aydır (yaklaşık 16.6 yıl). Bu sürenin 15 yılın altında olması genellikle avantajlı kabul edilir.

7. Komşuluk, Ulaşım ve Çevre Faktörleri

Evin içi kadar çevresi de önemlidir. Gürültü, otopark sorunu, ulaşım zorlukları, okul ve hastane gibi sosyal donatıların uzaklığı uzun vadede evin kullanımını doğrudan etkiler. Ayrıca komşuluk ilişkileri de özellikle kalabalık apartmanlarda yaşam kalitesini belirleyen önemli bir faktördür.

Sonuç: Gözünüzle Gördüğünüz Kadar Cebinizle de Düşünün

Ev satın almak sadece görsellik ya da fiyatla ilgili bir karar değildir. Hukuki durumdan finansal detaylara, gelecekte oluşabilecek ek maliyetlerden bölge analizine kadar birçok faktörü birlikte değerlendirmek gerekir. 2025 yılında ev alacaklar için en önemli tavsiye, hızlı karar vermek yerine detaylı araştırma yapmaları ve mutlaka gizli maliyetleri hesaba katmalarıdır.